9月15日傍晚，嵩江中路999号，嵩江三玖街区里传来悠悠的民谣声，几家新开餐厅透出一股烟火气。一街之隔，带梦胡同的商铺也亮起了灯光。

毗邻的两处商业街区，曾经也有着相似的生产记忆：前者是1998年建成的三益制衣厂，后者的前身是宁波市白天鹅毛巾厂。从高速运转的织造机，到餐饮、咖啡和手作店铺，如今的老厂房换了一种方式参与到鄞州的城市生活中来。

这样的城市存量改造和空间更新，在鄞州并非个例。从初代网红拉糖工场，到红极一时的集盒广场，到更新迭代的带梦胡同、嵩江三玖，闲置厂房陆续变身城市的商业空间，承载起人们的消费情绪。

前不久召开的区委城市工作会议提出，以“绣花功夫”推进城市更新，探索内涵式提升转型，这也正是老厂房焕新的主流路径。不过，厂房有了新用途，是否就意味着商业有了新增长？改造投入如何产生收益，开街人气又如何转化为持续消费？这些问题，正在成为焕新之后的新考题。

重新醒来的老厂房

拉糖工场是最早“醒来”的那一个。这片位于中河街道宋诏桥工业区块的老厂房，曾因违建集中、消防隐患和环境问题，成为整治中的“老大难”。2021年，属地街道会同多部门集中拆违，随后引入团队和资本进行改造。改造后的厂房变身拉糖工场，服装、潮玩、美食等50余家商户入驻，入驻率达到85%。

几乎在同一时间完成改造的还有带梦胡同。它的前身是白天鹅毛巾厂，2018年退出后闲置三年，2021年改造后以“DEMOHOOD”之名重生——中文名“带梦胡同”的“带”字，保留了毛巾厂的“巾”字偏旁。这片6450平方米的空间里，50余家主理人店铺曾在此扎根，首层有花园，二层有露台，一度被誉为“人格化城市更新社区样本”。

集盒广场走的是另一条路。它的前身是宁波大学海洋学院老校区，改造方在保留80年代旧校舍的基础上融入150个标准集装箱，打造出华东最大的集装箱社区。这几年里，汉堡市集、咖啡生活周、城市青年文化节轮番上演，140余家特色门店让这里持续保持着青年文化策源地的热度。

嵩江三玖的新生则呈现了另一笔改造账：项目拆除6000平方米违建，并为2000平方米符合条件的建筑补办权证。园区在保留工业风貌的基础上，将青年消费与夜间经济作为“二次生长”的主攻方向。

从拉糖工场到集盒广场，从带梦胡同到嵩江三玖，一条由老厂房改造而来的商业街区带，正在鄞州的城市版图上蜿蜒生长。全区已通过街区更新盘活存量空间12万平方米，让老城区、老厂房焕发新的经济活力。

但是，拆违、确权、招商，只是焕新的第一步。真正的命题是：开街之后，街区靠什么活下去。

不只招来商户，还要接住客流

同样是老厂房改商业，带梦胡同曾选择从“谁来开店”入手。

带梦胡同聚集了咖啡馆、瑜伽教室、手作木艺等主理人店铺，把喝咖啡、运动、手作等生活需求放进同一处空间。“与传统‘招租+收租’的思路相比，我们希望更看重经营者之间理念与审美的契合，试图让店铺共同构成街区的辨识度。”带梦胡同运营负责人曾这样告诉记者。但这种依托主理人的特色能否长期保持，却十分考验后续经营。去年以来，在首批街区主理人终止经营离开后，街区的热度明显下降。

集盒广场提供了另一种参照。旧校舍与集装箱带来空间特色，丰富多彩的活动则不断给年轻消费者提供到访的理由。不过，有广场承租商户坦言，广场非活动期间的日常客流与活动期存在明显落差，“街区的热闹更多集中在有活动的时候。”

街区的这些探索表明，改造之后把铺位租出去只是开始，围绕目标客群持续组织消费内容，才是开街之后的长期功课。

活动能不能带来生意，在渔轮厂这一老厂房改造样本中，有了更直接的反馈。IPN渔轮厂转型为以“演艺+”为核心的文创地标，今年以来举办各类演出百余场，演出结束后，客流涌向了周边的海鲜排档，带动周边餐饮、文创等业态。内容制造流量，流量转化消费，这条链路在渔轮厂得到了验证。

对老厂房改造后的商业街区而言，重生以后的空间特色要解决“为什么来”，而街区的内容和服务则要继续回答“来了做什么”“下次还来不来”。

热度退去之后

空间改造只是入场券。真正决定街区命运的，是开街之后的运营。

“对于以主理人为特色的商业空间，个人的审美与号召力很大程度上可以提升街区起步时的吸引力，但如果后续的运营联动依然依赖个人，而未形成团队能够接续的工作机制，那么就不可避免成为经营连续性的考验。”区商务局流通发展科相关负责人说。

这番话点出了“人格化商铺”与“个性化运营”的区别：前者强调一家店的风格，后者要回答一整条街区为何值得反复到访。带梦胡同的经历提供了一个观察样本——开街初期，街区店铺得益于共享相近的审美和理念，形成了一个自洽的商业小社群。但前任街区主理人离开后，这里的热度明显下降。这也恰恰说明，能否把分散的店铺组织起来，形成相互带动的内容和消费体验，才是单店个性转化为街区特色的关键。

再来看嵩江三玖街区，上个月，一家开业不久的“漂亮饭”餐厅悄然闭店。单店退出虽不能等同于街区经营失败，但它不失为一种提醒：开街时有客流，与商户能否持续经营，不能画上等号。街区同样如此：工业风厂房、市集和民谣可以提供到访理由，却不能替代日常经营，更不能自动转化为商户的稳定收入。

从带梦胡同的整体热度回落，到嵩江三玖个别店铺的退出，眼下，老厂房商业更新的考题，已经从“有没有个性延伸”到“个性能不能持续”。老厂房的新生，不取决于改造本身有多惊艳，而取决于运营方能否在空间改造之后，持续输出内容、凝聚社群、转化消费，让街区拥有自己的“第二增长曲线”。

记者手记：

回溯鄞州老厂房改造案例，一条脉络清晰可见：第一代改造解决“拆”的问题——拉糖工场从“城市伤疤”变成网红街区，核心动作是拆违、确权、招商。第二代改造关注“留”的价值——带梦胡同保留了毛巾厂的“巾”字，集盒保留校舍文化基因，工业记忆被转化为品牌叙事。而当下正在探索的第三代改造，必须回答“营”的可持续性。

这条路上的三道坎已经显现。业态同质化是其一——部分园区业态仍较为单一，当“工业风打卡”的新鲜感褪去，如果街区提供的只是“换个地方吃饭或购物”，消费者的复购意愿就难以维系。运营能力断层是其二——开街初期靠网红效应引流，但缺乏持续的内容策划和品牌迭代能力，热度便会快速消退。社群黏性不足是其三——带梦胡同开街初期通过主理人社群形成高频互动，集盒通过青年文化活动建立归属感，这些尝试的方向是对的，但能否形成可接续的工作机制，仍考验运营方的功力。

鄞州12万平方米的存量盘活只是一个起点。那些灯火通明的夜市和偶尔冷清的角落，共同构成了这场城市更新实验中不可回避的真实：并非所有改造都能制造热度，更并非所有热度都能转化为生意。判断一个改造项目最终是“网红”还是“长红”，只需要看三五年后，那些旧厂房里，是否还有人愿意留下来，继续开店、继续创作、继续生活。

编辑崔静