0.6元/平方米的物业费，能把一个20多年的老旧小区打理成什么样？

8月13日，记者走进东柳街道百丈苑小区看到，平整混凝土路面直通单元楼下，上百个停车位整齐划一，绿化带花木繁茂，小区处处干净清爽。很难想象，3年前，这里还是一副管理混乱、逢年过节甚至连置办灯笼经费都拿不出的窘迫模样。

“想把老小区管好，我们认准三条路子：居民牵头成立业委会、连片小区共用一套物业、全体街坊一起参与小区管理。”华侨城社区党委书记王琦维一句话道出小区蝶变的关键。

单小区运营连年亏本，老小区难寻物业接手

百丈苑小区有25年房龄，共有164户居民、18间商铺。20多年来，小区物业费常年卡在每月0.45元/平方米。全年物业费总收入16万元，可保安、保洁、维修等基础运维，一年就要支出25万元成本，物业收支常年倒挂。

在小区居住25年的业委会主任叶瑞根亲眼见证了家园的日渐破败：“屋顶渗水无人修缮、路面坑洼长期搁置，七成业主不愿缴纳物业费，占道堆放、雨天积水、设施破损的投诉接连不断。”长久下来，小区深陷恶性循环：环境越差，大家越不愿缴费；收费不足，物业服务持续缩水。不堪长期亏损的原物业最终撤场，整个小区的管理陷入危机。

为稳住小区日常管理，2023年开春，社区决定从组建业委会入手，由叶瑞根等5名热心居民挑起业委会的担子，打通居民、物业、社区三方沟通渠道。

可就算有了业委会，依旧有难题摆在眼前。“仅靠百丈苑一个小区，低廉的收费根本吸引不到物业公司入驻。”网格长章娉琪为难地说，“小区规模太小，单独运营没有利润，市面上物业都不愿意来。”

三个小区“拼”出一个物业班子

为了破解这一局面，东柳街道与华侨城社区想出了一个“拼团”的办法。百丈苑与距离百米的好运苑、华泰银座呈三角形分布，3个小区加起来600多户，单独请物业个个亏，但打包在一起，账就算得过来了。

百米之隔的好运苑住户体量小、配套单薄，物业运营成本高；商住一体的华泰银座管理难度大、商铺油污清理、楼栋管线维护工作量大，单独找物业报价远超居民心理预期。三个小区单独运营物业面临的全是低价物业费的亏损难题，打包整合后共享一套17人服务团队，人力、设备、运维成本三方分担，规模效应直接压低每家负担。

具体怎么“拼”？3个小区共享一套物业管理班子，由两名项目经理统筹全局，楼道清扫、小区巡逻、绿化养护、设施维修等基础服务同步覆盖3个小区。遇到单个小区有特别作业需求时，物业再抽调人手重点攻坚，保障各小区运维不掉链。为支撑这一服务模式，百丈苑每月的物业费由原来的0.45元/平方米调至0.6元/平方米，3个小区物业费合并计算，刚好覆盖一支17人物业团队的人力成本和日常运维开支。

2023年3月，迪繁物业正式以每月0.6元/平方米的价格，接管百丈苑小区的物业运维。用物业负责人崔秘的话说，这个方法相当于3个小区“共用一个厨房做饭”，灶台火了，大家都有饭吃。片区共享物业，就是让原本单打独斗的“经济账”变成了抱团取暖的“规模账”。

物业带资翻新，盘活资产补上小区“钱袋子”

物业的收支基本盘稳住后，如何实实在在改变小区破旧面貌，成了业委会和物业的头等大事。

“只涨物业费，小区看不到实实在在的改变，居民肯定不认可我们。”崔秘说，入驻之初，他做了个让总公司眉头紧皱的决定：带资18万元进场，先把活儿干起来再说。

这笔钱砸下去后，百丈苑小区的环境面貌焕然一新：坑洼道路翻新成平整的混凝土路面，荒废多年的绿化带重新冒出新芽，原本挤得前胸贴后背的50多个停车位，经过重新规划划线，硬生生“变”成了101个。新装的道闸一落一起，结束了社会车辆随意进出的历史，停车费从零开始有了稳定进账。

但比18万元更值钱的，是叶瑞根算的另一笔账——“物业硬装、居民软装”。物业出工出料，业委会带着居民出主意出力。

改造过程中，几名退休前搞过园艺的老人就“钉”在工地上，花坛往左挪半米、绿化带到底种什么花，由居民自己拿主意。一名全程参与的居民说：“自己的家园自己动手，花花草草都是按我们心意长的，谁还舍得糟蹋？”看着家园一天一个新模样，不少此前持观望态度的业主主动缴纳物业费，用实打实的交费行为为新物业服务点赞。

短期改造只能缓解眼前难题，长期稳定增收还得靠盘活沉睡的公共资产。因历史遗留问题，业委会为厘清小区配套经营用房的产权关系，接管后连续两年多往返档案馆调取规划资料，一趟趟对接各职能部门。最终这处配套用房成功打包出租，公共资产重新“活”了过来。

针对租金收益，小区制定清晰的分配规则：前三年全部租金用于填平物业前期改造垫资与运营亏损；后续每年从停车费中抽取20%，设立小区专属资金池，所有公共收益全部反哺小区建设。

硬件改造配暖心服务，小区年年都有新鲜变化

有了公共资金做支撑，小区开启软硬件同步升级。业委会紧抓政府推出的雨污水改造民生工程，集中解决多年困扰住户的积水难题。每到暴雨天，一楼住户家中极易倒灌积水，懂工程的叶瑞根想出省钱又实用的办法：就地取用工地土方抬高入户地面，省去渣土清运成本，从根源清除内涝顽疾。

基础设施焕然一新的同时，跨小区便民暖心服务同步落地。社区牵头搭建“居业物”三方联席平台，对小区开展绿化养护、安全巡查；共享物业统一统筹水电维修、设施维保，对3个小区报修工单集中调度，维修响应速度大幅提升。每到端午节、腊八节等节庆日，物业分别在百丈苑、好运苑、华泰银座设置活动点，每个小区居民都能就近参与，为居民送上关爱。不少住户感慨，花不多的物业费，既能看到家园大变样，还能常年享受到贴心便民服务。

得益于“居业物”的联合服务，如今，百丈苑小区超九成居民主动按时缴纳物业费，公共资金储备日渐充裕。对于这份可喜的变化，叶瑞根说，有了钱就得为居民谋福利。接下来，业委会将根据公共收益资金，依次对居民楼的楼道进行重新粉刷、小区大门进行升级，一点一滴打磨居住环境，让居民在小区生活年年都有新盼头。

记者手记：

漫步百丈苑，平整通畅的道路、排布有序的车位，直观展现着小区脱胎换骨的改变。但在记者看来，比环境翻新更珍贵的，是这座25年老小区重新漾起的暖意与生机。

很多老旧小区受制于经费短缺、资产闲置、邻里沟通不畅等问题，只能原地等待扶持。但事实上，老旧小区只要用对方法，也能靠“拼”出一套物业班子，“联”动“居业物”三方，让老旧小区持续焕发长久鲜活的生机，提升居民的居住体验。

编辑 袁媛