晚饭过后，明楼街道明东社区不少居民总爱拐到“居业物”一条街，瞅一眼公告栏的公共收益流水。“谁能想到，早先路灯坏了，还得四处借钱修，如今咱们小区手里攥着60多万元的集体家底！”土生土长住了几十年的张老伯，和身边街坊唠起小区的巨大变化。

这个20世纪90年代建成的老旧小区，共有5500余名居民，老龄化突出、流动人口多，房龄老化、设施破损的“三老”难题，曾如同枷锁般困住小区发展。那这个老小区究竟是如何完成这场华丽转身的？

账目模糊埋隐患，小区运维陷僵局

2022年，新一届业委会正式履职，6名委员全部为党员。业委会副主任陈迎红介绍，在老物业管理时期，小区停车、商铺租赁、广告等全部公共收益统一归入物业公司账户，可真实盈亏情况无从核实。加上物业人力配置不足，服务响应拖沓，物业费收缴率常年徘徊在70%上下，陷入“服务差、缴费低、更无力服务”的恶性循环。

“居民频繁找上门，反映外墙漏水、管道堵塞，可手里没有钱，想办事办不了，我们心里也着急。”陈迎红在采访中坦言。当年小区多处路灯损坏，夜间出行隐患重重，但公共收益无法自主调配，业委会只能临时借钱完成抢修。账目不透明不断消耗居民信任，业主、业委会、物业三方摩擦频发。

“我们上门走访聊天，听得最多的抱怨就是钱的问题。老小区要变好，首先得把大家共有的钱管明白。”社区党委书记阮蕾瑛说。

专户立规扎藩篱，管好集体“钱袋子”

2023年6月，服务小区27年的老物业到期退管后，华明物业正式入驻。借着新旧物业更替的契机，小区正式开立业委会公共收益独立账户，停车费、商铺租金、快递箱广告、维修基金利息等全部收入不再经过物业转手，直接划入业主专属账户。

小区重新修订停车管理规则，区分业主、亲情车辆与外来临停车辆，规范收费标准，拓宽收益来源。落地本土“业账街管”监管制度，实行公共收益三七分成，70%归物业，30%留存业委会用于小区运维；硬性要求不低于90%的资金反哺小区民生；聘请第三方会计每月做账对账，执行季度公告栏公示、半年核查、年度审计。大额维修项目要求23家单位比价，由懂工程的业委会成员亲自核价把关，压缩经费虚高空间。大额开销落实党组织先行商议，每一笔收支都通过短信实时提醒，全程留痕可追溯。

同时设置10万元物业考核奖励基金，由居民代表、业委会、社区三方打分，考核优秀方可发放奖励。“以前邻里之间总在私下猜，收的停车费到底去哪了。现在公告栏每季度都贴出明细，我们看得懂，心里也踏实。”居民李阿姨说。制度落地仅4个月，小区公共收益就增收5万余元。

人财事协同发力，实事暖到心坎上

把钱管住只是基础，更要把钱花到老百姓心坎上。社区固定每周二为业主接待日，业委会委员轮流接待群众；每月召开“居业物”三方联席会，还邀请公益律师到场普法，厘清物业权责边界，就地化解12345投诉苗头。老旧小区改造、管网维修等大事，坚持党组织先议，邀请业主、流动人口代表一起商量。

看得见的变化慢慢显现：物业费收缴率从70%提升至96%，2023年6月至2025年底，小区公共收益累计结余60余万元，全部用在设施维修、环境整治和便民服务上。就像居民反映台风天睦邻吧漏水，业委会现场核查，抢抓晴好天气，一周内就完成防水修缮。

“居业物”一条街把联合办公、调解议事、少儿驿站、维修服务融为一体，居民在家门口就能办齐大小事。

“小红花志愿者联盟”80多名志愿者补位“居业物”服务。“很多独居老人子女不在身边，家电坏了打个招呼我们就上门维修。”“橙人之美”维修天团队长忻国祥告诉记者，这支有20多年历史、以党员为骨干的队伍，还上门为老人安装扶手、小夜灯，做实适老化服务。成立15年的“老娘舅和好屋”调解队，六成调解员是网格党员，家长里短、物业纠纷就地化解，调解成功率达95%以上。

陈迎红告诉记者，社区落实“居民点单—社区派单—党员接单—群众评单”服务闭环，重点关照老人、孩子和困难家庭，诉求办结率100%，邻里矛盾越来越少，小区暖意越来越浓。

记者手记：

老旧小区的治理，说到底管的是钱，暖的是人。实地走访明东“居业物”一条街，看到的不是华丽的方案，而是实实在在的治理改变。社区工作人员告诉记者，这正是他们口中常说的“取之于民、用之于民”。账本晒在阳光下，服务送到家门口，老百姓的信任自然就回来了。明东社区这份接地气的实践，也为众多老龄化老旧小区，提供了一份可借鉴的治理答卷。

编辑 叶维娜